Kredyty hipoteczne

Kredyty hipoteczne – co pokazują m.in. statystyki NBP – są jednymi z najpopularniejszych produktów kredytowych w Polsce. Wiele osób nie stać na zakup nieruchomości za gotówkę, a rata kredytu jest często niższa niż czynsz za wynajem mieszkania. Dodając do tego przekonanie dominujące w naszym kraju – czyli chęć posiadania mieszkania na własność – kredyt hipoteczny staje się jedynym sposobem na sfinansowanie zakupu nieruchomości. Warto jednak pamiętać, że kredyt na zakup mieszkania jest zobowiązaniem długoterminowym na znaczną kwotę. Z tego względu decyzja o zaciągnięciu kredytu hipotecznego powinna zostać poprzedzona dokładną analizą ofert banków oraz całego rynku nieruchomości.

Czym jest kredyt hipoteczny – ogólna charakterystyka

Kredyty hipoteczne to długoterminowe zobowiązania finansowe, wykorzystywane do sfinansowania zakupu, budowy lub remontu nieruchomości.. Tego rodzaju kredyt jest zabezpieczony hipoteką – czyli zastawem na nieruchomości. Oznacza to, że w przypadku odmowy spłaty kredytu bank, który go udzielił może przejąć i sprzedać zastawioną nieruchomość.

Po co zaciągany jest kredyt hipoteczny?

  • zakup istniejącego mieszkania lub domu
  • zakup mieszkania lub domu budowanego przez dewelopera lub spółdzielnię mieszkaniową
  • zakup działki budowlanej
  • rozbudowę, remont, modernizację nieruchomości
  • adaptację domu lub mieszkania

Okres spłaty – czyli na ile lat zaciągnąć kredyt?

Kredyt hipoteczny jest udzielany na okres ok. 25-30 lat. Komisja Nadzoru Finansowego w Rekomendacji S (rekomendacja ta dotyczy dobrych praktyk stosowanych przez banki przy udzielaniu kredytów zabezpieczonych hipoteką) zaleca bankom udzielania kredytów hipotecznych na okres nie dłuższy niż 35 lat.

Wkład własny - co to oznacza dla kredytobiorców?

Rekomendacja S wydana w 2013 r. wprowadziła od 2014 roku obowiązek przedstawienia przez osoby ubiegające się o kredyt hipoteczny wkładu własnego (loan to value – LtV). Co roku jest on podwyższany o 5%. Obecnie wynosi 20% wartości nieruchomości.

Z jednej strony, wkład własny to duże nieudogodnienie, ponieważ osoba chcąca zaciągnąć dzisiaj kredyt będzie musiała już na wstępie posiadać przynajmniej 10% wartości nieruchomości. Przy przykładowym zakupie nieruchomości o wartości 300 tys. zł, wkład własny wyniesie 30 tys. zł. Z drugiej strony, LtV rodzaj zabezpieczania, które pozwala zachować stabilność finansową rynku nieruchomości i gospodarki. Ogranicza grono osób, które mogą zaciągnąć kredyt hipoteczny, co z kolei zmniejsza ryzyko wystąpienia bańki na rynku nieruchomości. Banki nie zawsze stosują się do rekomendacji KNF i oferują kredyty z niższym wkładem własnym niż obecnie zalecane 20 proc. Wkład własny może być niższy, jeśli wykupimy ubezpieczenie od niskiego wkładu. W takich przypadkach, klient musi wyłożyć 10% wartości nieruchomości. Pozostałe 10% jest pokrywane z ubezpieczenia.

Oprocentowanie kredytu hipotecznego

Bardzo istotnym parametrem kredytów hipotecznych jest oprocentowanie i ogólny koszt kredytu. Oprocentowanie kredytów hipotecznych jest zmienne, ponieważ składa się na nie marża banku oraz stopa bazowa – najczęściej WIBOR trzy- lub sześciomiesięczny (3M lub 6M). WIBOR 3M, który jest zazwyczaj wybierany przez banki do określenia oprocentowania, wynosi obecnie 1,73% i ulega wahaniom w czasie. Według naszych danych, marże polskich banków wynoszą od 1,3% do ok. 3,5 – maks. 4%.

Na wysokość oprocentowania wpływ ma także:

  • wysokość wkładu własnego
  • kwota kredytu
  • okres spłaty
  • zdolność kredytowa
  • historia kredytowa

Niedługo klienci banków powinni uzyskać dostęp na większą skalę do kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem. Jest to efekt przyjęcia ustawy o listach zastawnych. Banki od niedawna mogą tworzyć podmioty zajmujące się stricte udzielaniem kredytów hipotecznych. Taki bank został już utworzony m.in. przez PKO BP, również mBank zapowiedział oficjalnie o utworzeniu tego typu banku. W niedalekiej przyszłości może to mocno zmienić rynek kredytów hipotecznych w Polsce. Poza tym, także Ministerstwo Finansów ma zamiar wprowadzić rozwiązania, które miałyby zachęcić banki do udzielania kredytów hipotecznych ze stałym oprocentowaniem.

Prowizja banku

Zaciągając kredyt, bank pobiera także prowizję początkową. Według naszych analiz prowizja od kredytów hipotecznych w polskich bankach mieści się w granicach od 0 do 5% wartości kredytu. Niektóre banki nie pobierają prowizji, ale dzieje się to kosztem wyższej marży od kredytu. Prowizja jest pobierana jednorazowo – w momencie udzielania kredytu i jest wliczana do rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania.

RRSO – czyli rzeczywista roczna stopa oprocentowania

Najlepszym sposobem na porównanie kredytów hipotecznych pod kątem całkowitych kosztów jest sprawdzenie rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania (RRSO). Banki są zobowiązane do prezentowania RRSO oferując kredyt hipoteczny. Wysokość rzeczywistej rocznej stopy oprocentowania musi być zapisana także w umowie kredytowej.

RRSO ma za zadanie odzwierciedlić wysokość odsetek i rzeczywistych kosztów kredytu w ujęciu rocznym. Jednak na wysokość RRSO mają wpływ nie tylko oprocentowanie, opłaty i prowizje – ale również harmonogram spłaty rat, wysokość rat oraz okres kredytowania. Z tego względu RRSO może niejednokrotnie wprowadzać w błąd (pożyczka z niższym oprocentowaniem i mniejszą ilością rat może wg RRSO być droższa niż pożyczka z wyższym oprocentowanie, ale większą ilością rat).

Analizując oferty kredytów hipotecznych warto także porównywać miesięczną ratę – nieco lepiej będzie to odwzorowywać obciążenie finansowe przeciętnego kredytobiorcy.

Uwaga – do RRSO nie wlicza się m.in. koszt ubezpieczenia – które praktycznie we wszystkich przypadkach jest obowiązkowe (chodzi o ubezpieczenie mieszkania od ognia i innych zdarzeń losowych – mieszkanie stanowi zabezpieczenie kredytu).

Najlepsze kredyty hipoteczne - czerwiec 2017

BankMaks. okres kredytowaniaWkład własnyRRSOAtrakcyjne warunkiSzczegóły
do 35 latmin. 10%3,29%- najpopularniejsza oferta kredytu hipotecznego na polskim rynkuszczegóły oferty
do 30 latmin. 20%4,14%- wstępna decyzja kredytowa w 1 dzień,
- możliwość zawieszenia spłaty kapitału do 6 miesięcy w roku (łącznie nawet na 5 lat)
szczegóły oferty
do 35 latmin. 10%3,37%- niski poziom opłat i prowizji,
- akceptacja wielu różnych źródeł dochodu
- 0% prowizji
szczegóły oferty

Dodatkowe wymogi – czyli kredyt to nie wszystko

Duża część banków oferuje lepsze warunki kredytowania dla klientów aktywnie korzystających z innych usług tegoż banku. Osoby posiadające rachunek osobisty w danym banku lub np. korzystające z karty kredytowej, mogą liczyć na niższą marżę lub prowizję (taką ofertę można znaleźć m.in. w PKO BP czy też Millennium Banku).  Banki często stosują także zasadę „niższa prowizja – za wyższą marżę”; jednak jest to bardziej chwyt marketingowy, niż realna korzyść dla kredytobiorcy.

Zdolność kredytowa – co warto wiedzieć?

Zdolność kredytowa jest jedną z najważniejszych kwestii, która ma wpływ na decyzję banku o przyznaniu kredytu. Na zdolność kredytową składa się przynajmniej kilka czynników. Warto dowiedzieć się, od czego tak naprawdę zależy to czy otrzymamy kredyt hipoteczny.

Bank oblicza zdolność kredytową przyznając punkty za poszczególne pozycje, które brane są pod uwagę przy ocenie. Zdolność ocenia się na podstawie:

  • Źródła dochodu – bank wymaga dokumentów poświadczających wysokość i źródła dochodu
  • Rodzaju umowy o pracę – sprawdzany jest staż pracy, stanowisko, czy też forma zatrudnienia
  • Działalności gospodarczej – w przypadku prowadzenia własnej firmy bank wymaga zaświadczenia o wysokości dochodu wystawionego przez Urząd Skarbowy
  • Emerytury – jeśli w gospodarstwie domowym jest ktoś, kto pobiera emeryturę, bank wymaga przedstawienia odcinka emerytury
  • Renty – podobnie jak w przypadku emerytury, wymagany jest odcinek renty
  • Zobowiązań – bank wymaga potwierdzenia wysokości wszystkich zobowiązań finansowych (limity w rachunku bieżącym, kredyty gotówkowe, karty kredytowe, itp.)
  • Kosztów stałych gospodarstwa domowego – oprócz zobowiązań finansowych, bank ustala wartość wydatków, które są stałe dla danego gospodarstwa domowego. Są to wydatki na życie: codziennie zakupy, rachunki itp. Koszty stałe pomniejszają dochód, od którego liczona jest zdolność kredytowa (dochód netto)

Bank ocenia również historię kredytową na podstawie informacji dostępnych w Biurze Informacji Kredytowej (BIK). Kredytobiorca jest sprawdzany, czy posiadał inne zobowiązania oraz czy nie zalega ze spłatą aktualnych zobowiązań.

Od tego roku, również program rządowy Rodzina 500+ będzie miał wpływ na zdolność kredytową rodzin. Każde świadczenie tego rodzaju poprawia zdolność kredytową gospodarstwa domowego, dostarczając mu dodatkowy strumień dochodów.

Zdolność kredytowa zależy w głównej mierze od wysokości dochodów i ich źródła. Osoby lepiej zarabiające – co jest dość oczywiste –  mają większą zdolność. Należy także pamiętać, że na dochody kredytobiorcy składa się nie tylko wynagrodzenie z wykonywanej pracy, ale również inne przychody. Wysokość dochodów wiąże się ze wskaźnikiem DtI (Debt to Income) – czyli stosunkiem miesięcznej raty kredytu do dochodów netto. Limitem jaki przyjmują najczęściej banki jest wielkość DtI=30%. Wynika z tego, że miesięczna rata kredytu nie może być wyższa niż 1/3 dochodów kredytobiorcy (gospodarstwa domowego).

Stopy procentowe a koszty kredytów hipotecznych - bieżąca sytuacja

Obecnie, główna stopa referencyjna NBP wynosi 1,50 proc. (stan na 06.2017). Jest to korzystna sytuacja dla kredytobiorców. Niski poziom stóp procentowych ma wpływ na stawki WIBOR i obniża koszty kredytów hipotecznych. Taki poziom stóp powinien utrzymać się na polskim rynku jeszcze przez jakiś czas, dopóki nie wzrośnie stopa inflacja – a wraz nią stopy procentowe.

Do niedawna, eksperci spodziewali się podwyżek stóp procentowych. Wyceniano, że do końca 2016 roku powinna mieć miejsce przynajmniej jedna podwyżka. Jednak zmiany w składzie Rady Polityki Pieniężnej, przeciągająca się deflacja oraz naciski rządu sprawiły, że rynek zaczął wyceniać obniżkę stóp procentowych. Mowa była o cięciu głównej stopy o 25-50 pkt bazowych – czyli do poziomu nawet 1 pkt proc. Dziś, najbardziej prawdopodobnym scenariuszem według nas jest utrzymanie się stóp procentowych na niezmienionym poziomie do końca 2017 roku. Obecnie możemy zaobserwować wzrost inflacji, która może skłonić RPP do podwyżek stóp procentowych. Kontrakty terminowe na stopy procentowe w Polsce pokazują, że podwyżka stóp będzie miała miejsce najwcześniej we wrześniu. Z kolei prezes NBP po ostatnim posiedzeniu RPP, wskazywał na możliwość pierwszych podwyżek w I kw. 2018 r. Jeśli inflacja odbije do poziomu ok. 4 proc. rok do roku, będziemy mogli spodziewać się pierwszych podwyżek stóp procentowych.

Biorąc pod uwagę aktualne poziomy stóp procentowych oraz wymagania dotyczące wkładu własnego wydaje się, że to ciągle dobry moment na zaciągnięcie kredytu hipotecznego.

Warto zaznaczyć, że nieodgadniony wpływ na koszty kredytów będzie miał podatek bankowy. Pierwsze statystyki pokazują, że część kosztów podatku została przerzucona na klientów – nie wiadomo do końca, czy na kredytobiorców, czy na osoby oszczędzające na depozytach terminowych (obniżki oprocentowania lokat są widoczne już od dłuższego czasu). Wydaje się, że w większej mierze skutki podatku bankowego odczuli jednak kredytobiorcy.

Ranking kredytów hipotecznych - czerwiec 2017

Ranking kredytów hipotecznych zawiera 17 ofert największych polskich banków. W zestawieniu nie uwzględnione zostały oferty SKOK-ów i banków spółdzielczych. Nasze porównanie zawiera informacje na temat maksymalnego okresu kredytowania, wysokości wymaganego wkładu własnego oraz wysokości prowizji i marży. Jednak co najważniejsze, zestawienie pokazuje ile wynosi RRSO i miesięczna rata dla przykładowego kredytu hipotecznego.

BankMaks. okres kredytowaniaWkład własnyProwizja początkowaMarżaRRSOMiesięczna rata
do 30 latmin. 20%2,00% - 5,00%2,49% - 4,70%4,14%1443 zł
do 35 latmin. 20%0,00% - 3,50%1,30% - 3,50%3,60%1355 zł
do 35 latmin. 10%1,75% - 3,00%1,29% - 2,70%3,31%1308 zł
do 35 latmin. 15%2,00% - 4,00%min. 1,50%3,69%1369 zł
do 30 latmin. 10%0,00% - 2,50%1,79% - 3,49%3,34%1312 zł
do 30 latmin. 20%maks. 4,00%min. 1,44%3,53%1342 zł
do 35 latmin. 20%0,00% - 3,00%1,80% - 3,20%3,69%1369 zł
do 35 latmin. 10%0,00% lub 3,00%1,70% - 3,64%3,81%1389 zł
do 30 latmin. 20%0,00% - 3,00%1,89% - 3,09%3,97%1415 zł
do 35 latmin. 20%0,00%-1,90%1,69%-2,50%3,85%1395 zł
do 35 latmin. 10%0,00% - 4,00%ustalane indywidualnie - min. 1,99%4,05%1429 zł
do 35 latmin. 10%0,00%1,49% - 3,19%3,37%1317 zł
do 30 latmin. 10%1,99% - 2,49%min. 1,9%3,84%1394 zł
do 35 latmin. 10%0,00% - 3,50%min. 1,3%3,29%1304 zł
do 30 latmin. 20%2,8%2,2% - 4,9%4,22%1457 zł
do 30 latmin. 15%0,00% lub 2,00%1,99% - 3,35%4,84%1563 zł

Metodologia rankingu

W rankingu uśredniliśmy marże i prowizje banków. Przykładowy kredyt wynosi 300 tys. zł i jest udzielany na okres 30 lat. Spłata kredytu następuje w równych ratach miesięcznych. W rankingu nie zostały ujęte opłaty, które mają znikomy wpływ na całkowity koszt kredytu. Nie uwzględniono m.in. kosztów ubezpieczenia oraz opłat przygotowawczych. Po pierwsze, w skali całego kredytu takie obciążenia są relatywnie mało znaczące. Po drugie, obowiązek wykupienia ubezpieczenia lub np. poniesienia opłaty przygotowawczej to kwestie związane ze szczegółową specyfiką danej oferty. Oferty banków znacząco różnią się pod tym względem.

Komentarz do rankingu

Warto zwrócić uwagę, że ranking zawiera ogólne informacje na temat ofert. Każda oferta banku jest konstruowana w odniesieniu do konkretnego przypadku kredytobiorcy. Marże i prowizje są najczęściej ustalane indywidualnie. Na ostateczne warunki kredytu wpływ ma wiele czynników, takich jak zdolność i historia kredytowa kredytobiorcy. Jednak informacje podane w rankingu powinny służyć jako pewnego rodzaju wskazówka – które banki mają najbardziej opłacalne oferty.

Kiedy zaciągnięcie kredytu mieszkaniowego jest ryzykowne?

  • Jeśli mamy krótki staż pracy, jesteśmy młodzi i nie możemy przewidzieć jak potoczy się nasze życie – powinniśmy zastanowić się czy kredyt hipoteczny to dobre rozwiązanie. Zaciągając kredyt na zakup mieszkania tracimy na elastyczności. Warto wtedy zastanowić się, czy będziemy pracować zagranicą, czy w Polsce oraz sprecyzować nasze plany związane z pracą zawodową.
  • Warto zastanowić się nad zaciągnięciem kredytu mieszkaniowego, jeśli nie mamy stabilnej sytuacji życiowej (rodzina, dzieci).
  • Wielkość posiadanych oszczędności również powinna mieć wpływ na decyzję o zaciągnięciu kredytu hipotecznego (wymagany jest wkład własny).

Dodatkowe koszty kredytu hipotecznego których nie uwzględnia RRSO

Zakup mieszkania na kredyt wiąże się także z poniesieniem dodatkowych kosztów – nie tylko kredytowych.

Przykładowe koszty związane z zaciągnięciem kredytu hipotecznego i zakupem mieszkania:

  • wkład własny – 15% wartość kredytu np. w przypadku kredytu na 300 tys. zł wynosi 45 tys. zł
  • koszty sądowe, pośrednicy, notariusz – ok. 13 tys zł:
    • podatek od czynności cywilnoprawnych – 6 tys. zł od 300 tys. zł (2 proc. od kwoty transakcji);
    • taksa notarialna – 2 tys. zł;
    • prowizja pośrednika – 5 tys. zł;
    • wpis hipoteki – 60 zł;
  • koszty urządzenia mieszkania, jeśli kupujemy od dewelopera – ok. 50 tys. zł (przeciętnie należy liczyć się z wydatkiem 800 – 1,2 tys. zł za metr kwadratowy)

Łącznie, nabywając mieszkanie za kredyt hipoteczny będziemy zmuszeni wydać nawet do ok. 100 tys. zł.

Co powinieneś wiedzieć o kredycie hipotecznym, a boisz się zapytać?

Standardowy kredyt hipoteczny wiąże się z poniesieniem kosztów odsetkowych (oprocentowanie nominalne oraz prowizja za udzielenie kredytu). Przed przyznaniem kredytu musimy liczyć się z poniesieniem prowizji za rozpatrzenie wniosku, prowizji przygotowawczej oraz opłaty za wycenę nieruchomości.

Duża część kosztów spada na klienta po udzieleniu kredytu. Dodatkowe opłaty możemy podzielić na: prowizje i opłaty za zmianę warunków umowy; prowizje i opłaty za wezwania, przypomnienia i windykację oraz opłaty związane z wystawianiem różnego rodzaju zaświadczeń.

Najczęstsze opłaty i prowizje występujące w ofertach kredytów hipotecznych

  • Prowizja za przewalutowanie kredytu
  • Prowizja za przedterminową spłatę kredytu
  • Prowizja za podwyższenie kwoty kredytu
  • Opłata z tytułu ustanowienia zabezpieczenia kredytu
  • Opłata za przedłużenie spłaty kredytu
  • Opłata za zmianę marży w okresie kredytowania
  • Opłata za zmianę zabezpieczenia
  • Opłata za pakiet ubezpieczeń

Większość kosztów to kwoty od 10 – 20 zł do ok. 500 zł. W niektórych przypadkach – np. ubezpieczenie kredytu – opłaty naliczane są od procentu wartości kredytu (np. składka za pakiet ubezpieczeń może jednorazowo stanowić nawet 3% wartości kredytu).

W niektórych przypadkach, koszty kredytu możemy obniżyć, korzystając z usług banku udzielającego kredyt. Możemy to zrobić m.in. poprzez:

  • Założenie rachunku osobistego
  • Aktywne korzystanie z karty debetowej,
  • Skorzystanie z oferty karty kredytowej,
  • Wykupienie pakietu ubezpieczeń,
  • Zapewnienie stałych wpływów (np. wynagrodzenia) na rachunek bankowy w banku udzielającym kredyt
  • Możliwość zawieszenia spłaty kredytu – wakacje kredytowe
  • Dodatkowa kwota kredytu na dowolny cel
  • Brak opłaty za rozpatrzenie wniosku
  • Brak opłaty za wcześniejszą spłatę kredytu
  • Niższy wkład własny niż wymagany przez KNF
  • Akceptacja dochodu z różnych źródeł
  • Szybkość decyzji kredytowej
  • Dokumenty potwierdzające tożsamość
  • Dokumenty potwierdzające źródło i wysokość dochodów
  • Dokumenty dotyczące przedmiotu kredytowania (np. potwierdzających prawo własności nieruchomości)
  • Kosztorys – przy budowanie domu
  • Dokument potwierdzający wniesienie wkładu własnego

Zaciągając kredyt na zakup mieszkania, domu lub innej nieruchomości jesteśmy zobligowani do przedstawienia odpowiedniego zabezpieczenia. Najczęściej na nabywanej nieruchomości jest ustanawiana hipoteka. Istnieją także inne formy zabezpieczenia.

Najczęściej stosuje się następujące zabezpieczenia:

  • Hipoteka – obciążenie nieruchomości na rzecz banku
  • Ubezpieczenie nieruchomości – bank jest zobowiązany na podstawie Prawa Bankowego zagwarantować, aby przedmiot zabezpieczenia nie uległ zniszczeniu. Ubezpieczanie nieruchomości od zdarzeń losowych jest obowiązkowe
  • Weksel – wystawiany przez dłużnika i pozwalający bankowi na domagania się zapłaty wynikającej z niego należności – pod warunkiem wystąpienia określonych przesłanek. Przeważnie stosuje się weksel in blanco – kwota oraz inne pozycje nie są od razu wypełniane na wekslu
  • Polisa na życie – w celu uniknięcia utraty możliwości odzyskania należności w wyniku śmierci kredytobiorcy, część banków wymaga dodatkowego zabezpieczenia kredytu za pomocą cesji praw z polisy na życie

Ważne: Polisa na życie nie może stanowić jedynego zabezpieczenia kredytu, ponieważ nie ma możliwości dochodzenia roszczeń za życia ubezpieczonego w momencie zaprzestania spłacania przez niego kredytu.

Spłacanie kredytu hipotecznego odbywa w ratach. Raty zawierają cześć kapitałową – wynik ze spłaty pożyczonego kapitału, i część odsetkową – czyli spłata odsetek od pożyczonego kapitału. Rozróżniamy trzy rodzaje rat:

  • Raty stałe (annuitetowe) – inaczej raty uśrednione, łączna wysokość jest stała. W kolejnych ratach zmienia się wysokość części kapitałowej i odsetkowej. Są najczęściej spotykane pośród ofert banków
  • Raty malejące – część kapitałowa co miesiąc jest stała, z biegiem czasu maleją raty odsetkowe, Powoduje to zmniejszanie się całej kwoty raty
  • Raty rosnące – sposób spłaty kredytu jest ustalany w ten sposób, iż raty na początku raty stanowią mniejsze obciążenie, ale z biegiem czasu stopniowo rosną